不動産投資で安定的な家賃収入を得よう！メリットやリスク回避方法を解説！

不動産投資は上手く運用することができれば大きな利益や不労所得が得られますので、生活に余裕が出てきます。

内容が専門的という印象が強いため、ためらってしまう人が多い投資です。

今回の記事では、不動産投資の知識について解説するとともに、メリットやリスクについても詳しく紹介していきます。

不動産投資を始めようか悩んでいる方は参考にしてください。

不動産投資とは

まず最初に不動産投資についてですが、不動産物件を購入して第三者に貸し、その家賃を利益として得る投資方法のことを言います。要するに大家になるということです。

大きな利益が見込める条件で言えば、利便性が高いエリア、知名度が高いエリアになります。

そして不動産投資の種類としては、ワンルーム投資と一棟買い投資に分けられます。

ワンルーム投資とは

ワンルーム投資とは、分譲マンションの一室を購入し、貸し出す投資になります。一室のみを購入すれば良いので、購入資金や維持費が少なくて済むのが特徴です。ですが、一室分の家賃収入しか得られないため、大きく利益が得られる投資方法ではありません。

一棟買い投資とは

一棟買い投資とは、集合住宅や戸建て住宅を丸ごと購入し、貸し出す投資になります。初期費用については大きな金額が必要になりますが、多くの家賃収入を得ることができます。

それぞれにメリットとデメリットがありますので、どちらを選ぶかは慎重に考えてから決める必要があります。

不動産投資のメリット5選

不動産投資には、

といったメリットがあります。ここからはそれぞれのメリットについて解説していきます。

生命保険の代わりになる

生命保険に加入する時は、一家の大黒柱が亡くなってしまったときのことを考え加入する人が多いでしょう。不動産投資をすれば生命保険に変わりになります。

不動産投資では、まだローンを支払っている最中だった場合に、ローンの契約者が亡くなってしまった。あるいは大きな支障が出る高度障害になってしまった場合、団体信用生命保険が下ります。なので残ってしまったローンは全額清算されることになり、以降のローンは支払わなくてもよくなります。

不動産投資をしていた方が亡くなったとしても、投資物件自体は空室でない限り利益を生み続けてくれます。

遺族が相続して家賃収入を得る。または空室が多い物件だったのであれば売却することだってできます。ですので、不動産投資は投資物件が家族の経済的な助けになると言え、生命保険の代わりになるのです。

年金対策に有効

不動産投資は年金対策にも有効です。年金は一定の条件を満たすことで、国から毎月お金が支給される制度です。働くことができない年齢になっても継続的な収入が得られますので、老後生活の大きな助けになります。

ですが年金は若い世代が働き稼いだお金を高齢者へ支給するという流れですので、少子高齢化が進む現代においては、働き手が減る一方になってしまい、年金を受取る人の数は増え続けていくため、年金の原資は不足すると言われています。

こういった理由から、今の年金制度が今後も続く保証はありません。そしていざ自分が年金を受け取る年齢になった時、安定した年金制度はなくなってしまっているかもしれません。

このとうな事態を回避するためにも、不動産投資は有効になります。不動産投資は空室にならない限り、家賃収入が途絶えることはありません。特に人気の物件であれば長期的に安定収入が見込めます。

これからの年金に不安があると若い世代は特に年金対策に不動産投資を選択するのはアリでしょう。

税制優遇効果がある

不動産投資は節税につながります。その理由は減価償却の仕組みによるものです。

減価償却は、固定資産の購入費用を使用可能期間にわたって、分割して費用計上する会計処理です。 設備、機械装置、器具・備品といった時間の経過とともに価値が減少する資産のことを「減価償却資産」といいます。 減価償却資産は、使用可能期間にわたって分割して購入費用を計上する必要があります。

確定申告の際に実際には出費がないのに、費用計上ができることにより、課税所得が圧縮できます。

相続税対策の活用

投資目的で購入した不動産には、相続税対策としても役立つメリットがあります。

5000万円の現金を持っていた人が亡くなったとしましょう。このとき相続税法上は5000万円がそのままの価値で評価されることになります。これに対して相続税が発生します。しかし、その人が亡くなる前に5000万円の不動産を購入していると、不動産の固定資産税から相続税が計算されるため、現金に比べ税額が低くなる可能性があります。

現金を持っているだけの場合では収益は得られません。ですが不動産投資であれば継続的に家賃収入が得られるため、相続税対策と併せて一石二鳥になります。

ただし注意点としては、収益性の低い不動産に投資してしまうと、節税効果は薄れてしまいます。購入前の段階で慎重に不動産を調査し、収益性を見極める目利き力が必要です。

レバレッジ効果が期待できる

不動産投資でのレバレッジ効果とは、小さい資金で高額の資産を手に入れることです。

不動産投資のレバレッジ効果の高さを、他の投資商品をと比べてみると、かなり高い部類になります。

不動産投資ローンを利用することで、自己資金の10倍程度の資産を手に入れることも可能になってきます。

自己資金500万円で不動産投資ローンを利用しない場合は、500万円の投資不動産歯科購入することができません。

ですが、2000万～3000万の不動産投資ローンを組むことができれば、2500万円～3500万円の不動産が購入できるようになります。

購入した不動産が常時満室になるとすれば、毎月安定した収入が入ってきます。株やFXなどの値動きが激しい投資に比べると、不動産は安定的な投資商品と言えます。

不動産投資のリスクと回避方法

ここまでお伝えしたように、不動産投資にはたくさんのメリットがあります。ですが当然ながらリスクもあります。

具体的なリスクには、

があります。代表的なのは空室のリスクとや賃貸滞納のリスクですが、ここからはそれぞれのリスクについて解説していきます。

空室によるリスク

空室によるリスクは、需要がある物件を購入することで、ある程度は回避できます。賃貸需要の高いエリアならば、たとえ退去者がいたとしてもすぐに入居者が決まるはずです。

選ぶポイントとしては、やはり東京23区で駅が近い物件です。人口が多いことに加え便利な立地であれば、空室によるリスクはほとんど考えなくてもよくなります。

次に考えるべきは物件の築年数や設備です。リフォームやリノベーションをして部屋を魅力的にするのも有効です。物件の価値が高い=空室リスクの軽減になります。購入費用と修繕費用の効果と費用のバランスを考え価値を高めていきましょう。

家賃滞納によるリスク

家賃の回収及び督促は、管理会社に委託する形が多いです。家賃滞納に関しては、長期化するほどに回収率は下がる傾向があります。なので早めに対応するのがベストです。

家賃滞納が発生したケースを想定し、管理会社がどういった対応をしてくれるかを、前もって確認しておいた方が良いです。

価格変動のリスク

不動産投資はバブル期以外では運用益を目的で行われることが多いです。ですがだからといって売却益を無視するわけにはいきません。

不動産投資を始めた際は運用益が目的だったかもしれませんが、投資をリタイアしあｔり、他にもっと良い投資物件が見つかったとすれば、不動産を売却する場面が訪れるでしょう。

こういった場合、物件の価格が購入時より大幅に低下していたとすれば、運用益でせっかく得られた利益もトータルで見たときには、それほど収益がなかったという結果になりえます。

一般的に不動産投資で価格が下がりやすい物件とは、老朽化が進んいることや利便性が損なわれているなどして、空室率が高くなった物件であると言われています。

物件のメンテナスをしっかりと行ったり、立地や将来的な都市計画を見極めることはできれば、価格変動のリスクは軽減できます。

金利変動のリスク

不動産は高額な買い物になることが多いです。そのためほとんどの人がローンを組んでの購入になるでしょう。

銀行から借り入れをした場合、返却しているときには元本に加え利息を上乗せして支払う必要があります。ローンの返却期間が長期の場合、返却している最中に金利が上がってしまう可能性があります。

金利が変わらないことを前提に資金計画を立ててしまうと、金利が上がったときに支払う余裕がなくなり、滞納してしまった…なんてことも考えられますので注意が必要です。現金で一括購入しないのであれば、こういったリスクを想定することが必須であり、頭金を増やすことや金利の上昇を見込んだ資金計画をすることが大切です。

投資の中でも安定性が魅力的な不動産投資。不動産投資で安定的な収入が得られたのであれば、そのお金でさらに株式などへの投資を検討してみるのも良いでしょう。